계약이 끝났는데 집주인이 “새 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다”고 한다. 새집 잔금일은 다가오더라도 전입신고부터 옮기면 안 된다. 먼저 계약이 법적으로 끝났는지, 임차권등기가 등기부에 실제 기재됐는지를 확인해야 기존 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있다.
지금 할 일: 계약 종료와 미반환을 기록한다
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않았을 때 신청한다. 계약서, 확정일자, 보증금 송금내역, 갱신 거절이나 해지 통보가 집주인에게 도달한 기록을 한 폴더에 모은다. 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인의 해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 끝난다는 점도 일정표에 표시한다.
신청만 하고 열쇠를 넘기거나 전출하면 안심하기 이르다. 주택임대차보호법은 임차권등기를 마친 뒤 전입신고와 점유를 잃더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 유지하도록 한다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권 기입을 확인한 뒤 이사 순서를 정한다.
신청 전에 준비할 서류
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대차계약서 | 주소, 보증금, 계약기간, 확정일자 |
| 등기사항증명서 | 집주인과 주택 표시가 계약서와 같은지 |
| 주민등록표 초본 등 | 전입일과 주소변동 내역 |
| 계약 종료 자료 | 문자·내용증명, 도달 시각, 종료합의서 |
| 미반환 자료 | 보증금 지급내역, 반환 요청과 미입금 기록 |
주택 일부만 빌렸다면 해당 부분 도면이 필요할 수 있다. 등기부상 용도가 주거시설이 아니라면 계약 때부터 주거용으로 썼다는 자료도 준비한다. 주소나 계약 당사자가 실제 등기와 다르면 접수 전에 관할 법원 민원실이나 법률구조기관에 확인하는 편이 안전하다.
신청부터 전출까지 순서
- 주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원을 확인한다.
- 법원 방문이나 대한민국 법원 전자소송포털로 신청서와 첨부자료를 낸다.
- 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기촉탁 관련 비용을 납부한다.
- 보정명령이나 결정문을 확인하고 필요한 자료를 기한 안에 보완한다.
- 인터넷등기소 등기사항증명서에서 임차권등기 기입을 확인한다.
- 그다음 열쇠 인도, 전출, 새집 전입 일정을 진행한다.
신청과 등기에 든 비용은 법에 따라 임대인에게 청구할 수 있다. 다만 임차권등기 자체가 집주인 계좌에서 돈을 가져오는 절차는 아니다. 미지급이 계속되면 보증기관 이행청구, 지급명령·보증금반환소송, 강제집행 가능성을 별도로 검토한다.
보증 가입자라면 기관별 절차를 먼저 묻는다
HUG 전세보증금반환보증은 계약 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 반환받지 못한 경우를 보증사고 유형으로 안내한다. 임차권등기명령 결정문으로 심사를 시작할 수 있는 경우도 있지만, 보증금 수령 전까지 등기는 완료돼야 한다. HF·SGI 가입자는 사고 인정 시점과 제출서류가 다를 수 있으니 자신의 보증서 번호로 확인한다.
주의사항과 체크리스트
- 계약 만료일, 해지 통보일, 상대방 도달일을 섞지 않는다.
- 신청 접수증이나 결정문만 보고 전출하지 않는다.
- 등기부의 주소·보증금·계약일자가 실제와 같은지 확인한다.
- 보증금 전액 입금 전 임차권등기 말소 서류를 먼저 넘기지 않는다.
- 대출이 있다면 은행과 보증기관에 이사·전출 일정을 미리 알린다.
이사 전에 많이 헷갈리는 경우
계약 만료 전에도 신청할 수 있나요?
원칙적으로 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않아야 한다. 만료 전에는 갱신 거절 통지의 도달 기록과 예정 일정을 준비한다.
이미 전출했다면 신청해도 소용없나요?
신청 자체는 가능할 수 있지만, 먼저 잃은 대항력이나 우선변제 순위가 되살아나는 것은 아니다. 등기와 권리관계가 얽혔다면 개별 상담이 필요하다.
집주인이 보증금 일부만 줬습니다.
반환받지 못한 잔액을 신청 이유와 금액에 정확히 적고 부분 입금내역을 붙인다. 전액 정산 전 말소 합의부터 하지 않는다.
공식 자료에서 다시 확인할 부분
이 글은 2026년 8월 9일 기준 국가법령정보센터 주택임대차보호법, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙, 찾기쉬운 생활법령정보의 보증금 미반환 안내, HUG 전세보증금반환보증 이행 안내를 대조했다. 신청서식·전자접수 방법과 보증기관의 요구 서류는 바뀔 수 있으므로 실제 접수 직전에 해당 기관에서 다시 확인해야 한다.
계약 종료 방식, 전입·점유 상태, 선순위 권리, 보증 가입 조건에 따라 결과가 달라질 수 있다. 이미 전출했거나 경매·압류가 진행 중이라면 일반적인 순서만 따르지 말고 관할 법원, 대한법률구조공단 또는 자격 있는 전문가에게 개별 사실관계를 확인하는 것이 안전하다.
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